흑석동 청호아파트 경매매물 분석, 유찰 2회 최저가격 5억6896만원 권리분석 결과

흑석동 청호아파트 경매매물 분석을 해보았다. 사실 권리분석을 하다보면 이런 형태의 경매매물이 대부분이다. 배당 신청한 세입자 있고, 후순위 저당권 또는 근저당권 있고. 선순위 세입자이지만 모두 배당이 가능한 형태의 경매매물. 특별히 고민할 것 많지 않은 경매매물이라고 보면 되겠다. 그럼 흑석동 청호아파트 경매매물을 하나씩 살펴보도록 하자.

흑석동 청호아파트 경매매물 소개

경매물건의 기본정보 (2022타경110378)

주소 : 서울특별시 동작구 서달로2길 29, 12층 (흑석동,청호아파트)

감정가격

8억 8900만원

최저가격

5억 6896만원 (64%)

매각기일	2023. 12. 14.	용도	아파트
토지	58.3㎡	건물	59.85㎡
유찰	1회 2회 3회	2023. 10. 19. 2023. 11. 9. 2023.12.14	8억8900만원 (유찰) 7억1120만원 (유찰) 5억6896만원 (진행)

 

등기부현황

등기일자	권리종류	권리자	기타
2021. 9. 3.	근저당권	주식회사키움저축은행 3억4080만원	소멸
2022. 4. 12.	근저당권	주식회사오케이저축은행 1억9680만원	소멸
2022. 5. 11.	근저당권	김OO	소멸

 

임차인 현황

노OO

보증금 2억8350만원

전입: 2018. 10. 18. 확정: 2021. 2. 22. 배당: 2022. 11. 16

인수

 

흑석동 청호아파트 실거래가격

거래일	면적	층	거래금액
2023. 8. 31.	80㎡	10층	6억8000만
2022. 2. 6.	80㎡	3층	8억7000만
2021. 11. 23.	80㎡	6층	9억1000만
2021. 10. 8.	80㎡	5층	8억5500만
2021. 9. 4.	80㎡	14층	8억5700만

 

흑석동 청호아파트 실거래 전세가격

거래일	면적	층	거래금액
2023. 10. 5.	80㎡	4층	3억6000만
2023. 9. 9.	80㎡	4층	3억5000만
2023. 8. 5.	80㎡	3층	3억3000만
2023. 7. 22.	80㎡	6층	3억5000만
2023. 6. 24.	80㎡	5층	3억1000만

 

흑석동 청호아파트 위치

기타사항

흑석동 청호아파트 경매매물에 대해서 간단하게 살펴보았다. 앞서도 잠깐 언급했듯이 크게 위험한 점은 없는 매물이다. 선순위 임차인이 있지만 배당신청을 하였기 때문에 배당을 모두 받는다면 낙찰자가 신경쓸 이유는 없기 때문이다. 감정평가금액상, 그리고 현재 매물가격대로 보았을 때 낙찰되는 금액으로 임차인의 보증금을 모두 배당할 수 있어서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 아주 낮다고 판단된다.

그리고, 말소기준권리인 키움저축은행의 근저당권 이후의 모든 근저당권은 말소될 예정이다.

결국 낙찰자는 명도 시 필요한 이사비용이나 미지급 아파트 기본관리비 정도의 부담만 고려하면 될 것으로 판단된다.

결국 중요한 것은 얼마의 금액에 입찰금액을 적어낼 것인가 하는 문제인데, 아래의 실거래가격 추이와 매물 가격대를 확인해보셔야 한다.

현장 임장을 하는 것도 중요한데, 인근 부동산사무소에 방문하여 실제 매물을 확인하는 것도 좋다. 그리고, 경매매물의 내부를 확인하기 위해 방문을 해보는 것도 좋다.

현황조사서를 보면, 폐문부재로 나와 있지만, 세입자가 거주하고 있을 수도 있기 때문에 현장방문을 하는 것을 추천드린다. 그리고, 세입자가 있기 때문에 명도는 그렇게 어렵지 않으리라 예상된다.

보다 자세한 것은 대법원경매정보에서 확인하면 된다.

https://www.courtauction.go.kr/