선순위 임차인이 배당신청을 하였는데, 전부 배당을 받지 못한 경우, 그 금액의 범위에 관한 판례

들어가는 말

선순위 임차인이 배당신청을 하면 선순위 임차인은 보증금에 대해서 배당을 받게 된다. 따라서 일반적인 경우에는 낙찰자는 크게 신경을 쓰지 않아도 된다. 하지만, 선순위 임차인이 보증금 전부에 대해서 배당을 받지 못하게 된다면, 배당을 받지 못한 부분에 대해서 낙찰자가 인수를 하게 되는데, 이러한 경우가 흔치는 않겠지만, 입찰에 참여하게 될 경우에는 이런 경우를 고려하여야 손해를 미리 방지할 수가 있다.

아래의 판례는 선순위 임차인이 배당신청을 하긴 했는데, 전부 배당을 받지 못하였을 때 경락인 즉 낙찰자에게 대항할 수 있는 금액의 범위에 대한 판례이다. 우선 판례의 요지를 우선 살펴보면 아래와 같다.

판결의 요지

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다. [대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결]

결론

결국 선순위 임차인이 주장할 수 있는 보증금은 ‘올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액’을 의미한다는 것이다. 따라서 임차인이 배당을 적게 받게 되었다면 그 금액은 과다 배당을 받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구해야지, 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다는 것이다.

사실 판례와 같은 일이 발생하는 경우는 매우 드물 것이다. 하지만, 선순위 임차인이 있을 경우에는 여러 문제들이 발생할 수 있으니 항상 주의를 기울여야 한다는 의미에게 판례를 소개한다.

선순위 임차인이 있는 경우, 배당신청을 했는지 안했는지를 주의깊게 살펴야 하고, 만약 배당신청을 하지 않았다고 하면 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 모두 인수하게 된다는 사실을 명심하여야 한다. 또한, 배당신청을 하였다 하더라도 혹시나 선순위 임차인의 보증금 전부에 대해서 배당이 되지 않게 되면 그 금액만큼은 낙찰자가 인수해야 한다는 사실을 잊으면 안될 것이다. 그렇기 때문에 입찰 전에 배당금액을 정확하게 계산해 보아야할 것이다.

그리고, 판례의 경우와 같은 사실에 직면했을 경우에는 선순위 임차인이 ‘올바른 순위에 따른 배당금액’을 배당받았을 경우의 그 나머지 금액만 책임을 지면 된다는 사실을 알고 있어야 할 것이다.