부동산 경매 투자 절차에 대해서 알아보자

부동산 경매 투자 절차에 대해서 알아보자. 우선 경매로 부동산을 취득하기 위한 사전작업으로 몇 가지를 결정하고 다음 단계로 넘어가야 한다. 왜냐하면 중요한 결정을 하지 않은 상태에서 부동산 경매에 참여했다가 자금사정이나 일정이 맞지 않아서 낭패를 보는 경우가 있을 수 있기 때문이다.
대부분의 투자자들은 감각적으로 알고 있겠지만 그래도 몇 가지는 꼭 살펴보고 경매 투자를 시작해 보도록 하자.

부동산 경매 참여의 필요성에 대한 고민

과연 부동산 경매 참여가 필요한가에 대해서 고민을 해야 한다. 부동산 경매에 참여하는 가장 큰 이유는 경제적인 이유일 것이다. 하지만, 저렴하게 구매를 할 수 있는 장점이 있지만, 일반 매매에 비해서는 여러 신경쓸 것들이 존재한다. 그리고, 권리분석을 잘못해서 오히려 손실을 보게될 수도 있는 위험이 도사리고 있다. 그렇기 때문에 스스로 부동산 경매 참여가 꼭 필요한지에 대해서 충분히 고민을 해보아야 할 것이다.

부동산 경매를 통해서 저렴하게 좋은 부동산을 낙찰받고 싶다는 마음이 충만하다면, 다음으로 고려할 것들을 살펴보자!!

자금계획의 수립

부동산 경매는 일반 매매로 부동산을 구매하는 것과 동일하게 자금계획을 잘 수립하여야 한다. 자금계획을 제대로 세우질 않게 되면 입찰보증금을 손해볼 수 있기 때문이다. 일반 매매와 다른 점은 일반 매매의 경우에는 잔금일에 나머지 잔금을 지급한 이후에 추가적인 비용이 발생하지는 않지만, 부동산 경매로 부동산을 취득하는 경우에는 경우에 따라서 낙찰대금을 모두 납입한 이후에도 비용이 발생하는 경우가 있을 수 있다. 대표적으로는 낙찰 받은 부동산의 점유자에게 전달하는 이사비용이나 전 소유자가 지급하지 않은 일반관리비 같은 것들이다.

일반 매매와 동일하게 담보대출을 미리 알아보고 경매입찰에 참여하는 것을 권장한다. 경락자금대출이 일반 매매 시의 담보대출 보다 대출이 많이 나오겠지만, 미리 알아보는 것이 아무래도 마음이 편할 것이다.

일정계획의 정리

부동산 경매도 일반 매매와 마찬가지로 일정을 미리 세우는 것은 필수이다. 만약 입주해야할 주거용 부동산을 낙찰 받을 계획인 경우에는 보다 철저한 일정계획이 필요하다. 혹시나 점유자가 명도를 쉽게 해주지 않는 경우에는 일정이 예상 외로 문제가 생길 수 있다는 점을 주의해야 한다. 명도가 쉽지 않은 경우에 대한 내용은 추후에 기회에 되면 몇 가지 사례를 소개하도록 하겠다.

경매 참여 부동산의 선정

경매에 참여할 부동산의 선정을 위해서는 우선 인터넷상으로 경매로 나온 매물들을 살펴보면 된다. 대법원경매 뿐만 아니라 공매로 나온 매물도 함께 확인한다. 무료로 경매물건을 검색할 수 있는 사이트들이 꽤 있다. 그런 사이트들을 찾아서 검색을 꾸준히 하다보면 경매에 참여하고 싶은 부동산이 눈에 띄이게 된다.

무료 경매사이트에 대한 상세한 내용은 추후에 따로 정리를 하도록 하겠다.

권리분석

권리분석은 필수이다. 권리분석을 하지 않고 입찰을 참여하면 절대 안된다. 사실 권리분석 그렇게 어렵지 않다. 특수물건이 아닌 평이한 경매물건은 한 번 보는 것만으로 안전한지 위험한지를 파악할 수 있다. 권리분석하는 방법을 조금만 배워서 직접 판단을 내리도록 한다. 만약 권리분석에 어려움을 느낀다면 전문가의 도움을 받길 추천한다.

임장활동

입찰에 참여할 부동산도 결정했고, 권리분석을 통해 해당 부동산이 안전하다는 판단을 내렸다면 이제 직접 임장활동을 하여야 한다. 최종적으로 혹시나 파악하지 않은 사항이 있는지를 파악하기 위함이고, 또한 대략적인 입찰가격을 선정하기 위함이다. 임장활동은 여러 가지가 있는데, 그 중 꼭 해야 하는 것들만 간단하게 정리하면 아래와 같다.

전입세대 열람

전입세대 열람은 주거용 부동산의 입찰참여 때 꼭 해야 하는 임장활동 중 하나이다. 물건소재지의 주민센터를 방문하여 해당 주거용 부동산에 전입한 세대가 있는지를 파악하는 것이다. 혹시 매각물건명세서에 기록되지 않은 선순위 세입자가 있는지 파악하기 위함이다. 또한 명도가 수월할지에 대한 판단도 할 수 있는 임장활동이라고 볼 수 있다.

해당 경매물건의 직접 확인

어떠한 부동산이든 해당 경매물건을 직접 확인해 보는 것이 좋다. 토지의 경우에는 혹시 파악되지 아니한 것들이 있는지 확인하기 위해서 필요하고, 주거용 부동산의 경우에도 내부의 상태를 파악해 보는 것이 좋다. 내부 상태가 좋다면 추가 비용이 덜 발생하기 때문이다. 주거용 부동산의 경우에는 내부 확인이 불가능한 경우도 없지 않아 있다. 불가능한 경우에는 어쩔 수 없겠지만, 시도해 보지도 않는 것은 좋지 않은 습관인 듯 싶다.

인근 부동산중개사무소들의 방문

인근 부동산중개사무소에 방문하는 것도 추천한다. 사실 요즘은 워낙 인터넷 서비스가 잘 되어있어서 네이버부동산이나 다음부동산을 통해서 매물의 확인이 가능하지만, 그래도 광고가 되지 않고 있는 급매물 같은 것들이 있을 수 있기 때문에 반드시 인근 부동산중개사무소를 방문하는 것이 좋다. 간혹 해당 경매물건을 일반 매매로 구매하게 되는 운좋은 경우도 있을 수 있고, 경매로 낙찰 받는 것 보다도 더 저렴하게 일반매매로 구매하게 되는 경우도 있을 수 있다. 그렇기 때문에 시간을 내서 인근을 좀 돌아다니는 것이 좋다.

경매 입찰가격의 결정

경매 입찰가격을 대략 결정하고 있어야 한다. 경매 입찰가격을 결정할 때 참고해야 하는 것들은 아래와 같다.

인터넷상에서 검색한 매물로 나온 일반매매 부동산 매물 정보
인근 부동산중개사무소를 통해서 파악한 부동산 매물 정보
낙찰완료된 경매물건의 낙찰가격
선순위 세입자, 유치권 등 낙찰자가 인수해야 하는 금액 차감
기타 추가 비용의 고려 (명도비용, 미납 관리비 등)

경매법정에서의 입찰참여

경매법정에서 입찰참여를 한다. 입찰참여 방법은 의외로 쉽다. 추후에 자세하게 글을 올려보도록 하겠다.

매각허가결정

최고가격으로 입찰을 하게 되어 최고입찰자가 되면 보통 1주일 후 매각허가결정이 나야지 낙찰자의 지위가 확정된다. 매각허가결정이 나지 않는 경우가 있을 수 있는데, 여러 가지 이유가 있다. 자세한 것은 따로 글을 적어 올려보도록 하겠다.

매각대금의 납부

매각허가결정이 되고, 매각대금을 납부하면 바로 해당 부동산의 소유자가 된다. 그렇기 때문에 매각허가결정이 나고, 매각대금을 납부하기 전에 미리 점유자를 만날 것을 추천한다. 명도 일정과 이사비 협의를 미리 하는 것이 좋기 때문이다. 그리고, 아파트나 오피스텔의 경우에는 미납관리비를 미리 파악하는 것도 필요하다. 기타 다른 특별한 장애사유가 없다고 판단되면 마음 편히 매각대금을 납부하면 된다.

명도

점유자와 협의한 명도일에 명도가 완료되는 것을 확인하고 이사비를 지급해주면서 명도 확인서를 작성해주면 경매절차는 종료한다.

생각보다 많은 절차가 필요한 것처럼 보인다. 한 번이 어렵지 여러 번 경험을 하다보면 대략 감이 잡힐 것이다. 부동산 경매 투자로 꼭 성공투자하시길..