대법원 부동산 경매 절차를 전혀 모르는 상태에서 그냥 입찰에만 참여를 하다보면 뭔가 완벽하지 못한 마음 때문에 경매투자를 주저하게 될 수도 있다. 경매투자를 하려고 하는 사람으로서 대략적으로나마 대법원 부동산 경매 절차를 알아두면 여러모로 도움이 되리라 판단되어 간단하게나마 정리를 해보면 아래와 같다.

대법원 부동산 경매 절차 개요

부동산에 대한 대법원 경매는 크게 강제경매와 임의경매가 있다. 대법원에서 진행되는 부동산 경매 중 대부분을 차지하는 경매는 임의경매이다. 임의경매는 부동산에 설정되어 있는 담보권이 실행되면서 진행되는 경매로 채무자가 채무를 이행하지 않아서 진행되는 부동산에 대한 경매를 말한다. 이와는 달리 부동산에 대한 강제경매의 경우에는 법원의 확정판결에 의해서 진행되는 경매절차로 확정판결을 받은 채권자가 채무자의 재산인 부동산에 압류를 한 후 부동산을 경매하여 현금화하는 것을 말한다.

매각기일 전까지의 절차

대법원 부동산 경매의 매각기일 전까지의 절차는 사실 경매에 입찰을 참여하는 사람에게는 크게 알 필요없는 절차일 수 있다. 하지만, 대략적인 경매진행 절차를 알아두는 것이 혹시나 경매를 신청해야할 일이 발생하거나, 투자한 매물을 경매로 매도해야하는 경우가 생길 수도 있으니 관련 정보를 간단하게라도 알고 있는 것이 좋다.

경매신청 및 경매개시결정

채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하고, 해당 부동산을 압류하고, 압류사실을 공시하기 위하여 등기사항증명서에 ‘경매개시결정’ 등기를 한다. 그리고, 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 통지하여 경매가 진행되는 사실을 알리게 된다.

배당요구의 종기결정 및 공고

집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 정하여 법원경매정보 홈페이지의 공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고를 한다.

매각의 준비

법원은 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정평가를 통해 최저매각가격을 정한다. 또한 매각물건명세서를 작성한 후 현황조사보고서 및 감정평가서와 함께 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치한다.

공무소에 대한 최고 및 이해관계인에 대한 채권신고의 최고

법원은 조세 기타 공과금을 주관하는 공무소 및 이해관계인에게 배당요구의 종기까지 법원에 채권의 유무와 한도를 통지하도록 최고한다.

매각방법 등의 지정, 공고 및 통지

매각방법으로는, 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고를 한다.

또한, 법원은 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지한다. 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소지에 등기우편으로 발송할 수 있고, 이러한 경우에는 통지를 발송한 때 송달된 것으로 간주된다.

매각기일과 그 이후의 절차

매각의 실시

기일입찰의 경우에는 법원에서 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정한다. 이에 비해 기간입찰의 경우에는 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉, 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정한다.

매각허가 결정절차

부동산 경매물건이 낙찰되어도 아직 낙찰이 확정된 것은 아니다. 매각허가 여부를 결정해야 하기 때문이다. 법원은 매각기일 후 1주일 정도 후의 기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정한다.

매각대금의 납부

매각허가결정이 확정되면, 이제 법원은 매각대금의 지급기한을 정한 후 최고가매수인에게 지급을 명한다. 매수인은 지정된 지급기한 안에 매각대금을 납부하면 된다. 매수인이 매각대금을 납부하는 순간 소유권이전등기 여부와 상관없이 해당 부동산에 대한 소유권을 취득한다.

소유권이전등기 등의 촉탁

법원은 매수인이 등기에 필요한 서류를 제출하면, 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁한다.

배당의 실시

매수인이 매각대금을 납부하면, 법원은 배당기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지한 후 배당기일에 배당을 실시한다.

매수인은 이후 명도절차 등을 거치면 부동산 경매 관련 절차는 완전히 종료하게 된다. 이상 짧게나마 대법원 부동산 경매가 진행되는 절차에 대해서 살펴보았다. 위에 서술한 절차 외에도 여러 절차가 있을 수 있으니, 대법원에서 진행되는 대부분의 경매절차는 위에 서술된 대로 진행되는 것이 일반적이다.