경매를 입찰할 때 가장 주의해야 하는 것은 바로 낙찰 전에 낙찰자가 인수해야 하는 것을 파악하는 것이다. 만일 제대로 권리분석을 하지 못해서 피치못하게 인수되는 권리가 있게 되면 그만큼 손해를 보게 되기 때문이다. 아래는 낙찰자가 인수해야 하는 것에 대해서 상세히 설명해 놓았다.

권리분석 전 알아야할 것

권리분석 시 말소의 기준이 되는 권리를 보통 ‘말소기준권리’ 또는 ‘소멸기준등기’ 등으로 불리워지는 권리가 있다. 이 권리는 보통 (근)저당권등기나 가압류등기가 대부분이고, 그 외에도 (담보)가등기, 체납압류등기, 경매개시결정등기가 있다. 이러한 등기는 어차피 금전 만족이 목적이기 때문에 경매가 낙찰되면 배당을 받고 말소되며, 이 등기들을 기준으로 이후에 등기되는 권리는 모두 말소된다고 보면 된다.

앞으로 낙찰자가 인수해야 하는 것들에 대해서 살펴볼 것인데, 크게 2가지로 나누어서 살펴보겠다. 우선 등기가 되지 않지만 낙찰자가 인수를 할 수 밖에 없는 권리와 등기가 되어 있지만, 낙찰자가 인수를 하게 되는 권리를 살펴보도록 하겠다.

등기되지 않으면서 낙찰자에게 인수되는 권리

낙찰자가 인수해야 하는 것 – 법정지상권 (관습법상 법정지상권)

법정지상권과 관습법상 법정지상권은 등기를 하지 않아도 인정되는 권리로써 만약 건물 소유자가 법정지상권을 가지고 있다면, 토지 낙찰자는 법정지상권의 부담을 안고 토지를 소유할 수 밖에 없다. 물론 지료를 청구하여 지료를 받을 수는 있다. 그렇기 때문에 토지 입찰 시에는 항상 주의를 요한다.

법정지상권과 관습법상 법정지상권이 무엇인지? 언제 인정되는 권리인지에 대해서는 다른 글에서 자세하게 다루도록 하겠다.

낙찰자가 인수해야 하는 것 – 분묘기지권

분묘기지권도 토지 입찰 참여할 때 꼭 확인해야 되는 권리이다. 보통은 매각물권명세서 또는 현황보고서에 분묘기지권에 대한 내용이 기재되어 있기는 하지만, 보다 정확하게 파악하기 위해서는 경매매물을 직접 두 눈으로 확인하는 것이 좋다.

분묘기지권은 낙찰자가 인수해야 하는 권리이다.

낙찰자가 인수해야 하는 것 – 유치권

유치권은 대체로 공사대금채권자가 주장하는 권리로 경매 참여하기 전에 법원에 신고가 되어 있다. 따라서 매각물건명세서나 현황보고서를 통해 유치권의 존재를 확인할 수 있다. 하지만, 보다 정확하게 파악하려면, 현장을 직접 방문해서 파악하는 것이 좋다.

압류가 되기 전 유치권을 취득한 유치권자에게만 대항할 수 없을 뿐, 압류가 된 후에 유치권을 취득한 유치권자에게는 대항할 수 있다. 따라서 낙찰을 받기 전에 유치권의 성립 여부와 낙찰자에게 인수되는지의 여부를 확인하고 입찰에 참여하여야 한다.

낙찰자가 인수해야 하는 것 – 최선순위 임차권자

말소기준권리 보다 선순위의 임차권자의 임차보증금은 낙찰자가 인수하게 될 수 있다. 만약 임차권자가 배당요구를 하였고, 임차보증금 모두를 배당 받았다면 낙찰자가 인수하지 않겠지만, 임차권자 배당요구에도 불구하고 모두 배당을 받지 못한 경우에는 배당 받지 못한 부분에 관한 금원은 낙찰자가 부담을 하게 된다. 또한 임차권자가 배당요구를 하지 않게 되면 임차권자의 보증금 전부는 낙찰자가 부담하게 된다.

임차권은 확정일자와 주민등록으로 대항력을 취득한다. 등기된 임차권도 있을 수 있지만, 대체로 임차권 등기 없이 확정일자와 주민등록만으로 대항력을 취득하기 때문에 등기되지 않는 권리부분에 올렸다.

낙찰자가 인수하는 등기된 권리

낙찰자가 인수해야 하는 것 – 최선순위 전세권

최선순위 전세권도 전세권자가 배당요구를 하지 않게 되면, 결국 낙찰자가 전세금을 인수하게 된다. 하지만, 최선순위 전세권자가 배당요구를 하게 되면 낙찰자는 전세금을 전혀 인수하지 않아도 된다. 그리고, 최선순위 임차권과는 다르게 전세금 전부를 배당받지 못하였다 하여도 낙찰자가 해당 금원을 인수하지 않아도 된다.

낙찰자가 인수해야 하는 것 – 선순위 순위보전가등기

일반적으로 등기부등본상 ‘가등기’로 등기된 것은 담보가등기인 경우가 대부분이다. 하지만, 그 ‘가등기’가 순위보전가등기인 경우에는 입찰참여 시 주의를 하여야 한다. 순위보전가등기가 선순위인 경우에는 낙찰자가 인수를 하게 되기 때문이다. 경매를 처음 하시는 분들은 선순위 가등기가 있는 경매물건은 피하는 것이 좋다.

낙찰자가 인수해야 하는 것 – 선순위 가처분

가처분의 경우에는 가압류와는 다르게 선순위일 경우 낙찰자가 해당 가처분을 인수하게 된다. 따라서 선순위 가처분이 있는 경우에도 되도록 피하는 것이 좋다. 다만, 경매절차 진행 중에 가처분이 확정판결에 의하여 소멸되는 경우가 있을 수는 있다. 하지만, 그런 경우는 매우 드문 일이므로 입찰을 피하는 것이 좋다.

낙찰자가 인수해야 하는 것 – 선순위 지상권

지상권의 경우에도 말소기준권리보다 선순위인 경우에는 낙찰자가 인수하게 되는 권리이다. 따라서 지상권 등기가 말소기준권리보다 선순위인지를 꼭 파악하고 경매입찰에 참여를 해야 한다.

이상으로 낙찰자가 인수해야 하는 것에 대해서 살펴보았다. 경매 입찰 시에는 반드시 파악하고 입찰참여를 해야하는 사항이다.